C. Borçlar Kanunu, Madde 252/3 Uyarınca Kira Akdinin Feshi:

C. Borçlar Kanunu, Madde 252/3 Uyarınca Kira Akdinin Feshi:

Borçlar Kanunu’nun “Kullanmanın Mümkün Olamaması” başlıklı 252/3 maddesine göre “Mucibi akdin icrasını tahammül edilmez bir hale getiren sebepler hudusunda, iki tarafın akdi feshetmek hakları mahfuzdur.”

Borçlar Kanunu’nun 252/3. maddesi, “Mühim Sebeplerden Dolayı” feshi düzenleyen BK. 264. maddeye atıf yapmaktadır. Bu maddeyle düzenlenen fesih hakkı 264. maddedeki fesih hakkı ile aynı sebebe dayandığından, kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren sebeplerle kira akdinin feshini, 264. maddeyi incelerken ele alacağız. 

D. Borçlar Kanunu, Madde 256/2 Uyarınca Kira Akdinin Kiralayan Tarafından Feshi:

Borçlar Kanunu’nun 256. maddesi uyarınca: “Kiracı kiralananı kullanırken tam bir ihtimam dairesinde hareket ve apartman kiralanmasında bina dahilinde oturanlara karşı icap eden vazifeleri ifa ile mükelleftir. 

Kiracı vukubulan ihtara rağmen bu mükellefiyete daimi surette muhalefet eder yahut açıktan açığa fena kullanarak kiralanana daimi bir zarar iras eylerse kiralayan tazminat ile birlikte kira akdinin hemen feshini talep edebilir...” 

Kiracının kira akdine aykırı davranışı nedeni ile kira akdinin kiralayan tarafından feshini düzenleyen Borçlar Kanunu’nun işbu maddesi, 6570 sayılı yasa ile çelişmeyen ve 6570 sayılı Kanun kapsamına giren taşınmazlara da uygulanabilecek bir hükümdür. 

Kiracının kira ilişkisinin taraflarından biri olarak kira bedelini ödeme dışında başka bazı borçları da vardır. Bu borçlardan en önemlisi kiracının kiralananı özenle kullanma borcudur. Bu borcun kapsamına her şeyden önce kiralananın özüne dokunacak, varlığını tehlikeye atacak, değerini düşürecek veya kiralayana zarar verecek davranışlardan ve kiralananda kalıcı izler bırakacak değişikliklerden kaçınmak girmektedir.[43] Buna göre, örneğin kiralananda yangın tehlikesi yaratmak[44], muslukları açık bırakarak suyu boş yere akıtmak[45], iki dükkan arasındaki duvarı yıkmak[46], kiralanandaki tuvaleti iptal etmek ve arka balkonu kapatmak suretiyle buraları oda haline getirmek[47] kiralananı özenle kullanma borcuna aykırılık teşkil eden davranışlara örnektir. Bununla birlikte, kiralananda elektrik, su, havagazı gibi tertibatların hatta çatıya anten kurulmasının dahi genel itibariyle ve somut olayın özellikleri de göz önünde bulundurulmak suretiyle kiralananı özenle kullanma borcuna aykırılık teşkil etmeyebileceği düşünülmektedir.[48] Diğer taraftan, kiralayana zarar verebilecek davranışların kiralananda fuhuş yapmak veya kumar oynatmak suretiyle evin şöhret ve itibarını zedelemek şeklinde de gerçekleşmesi mümkündür. 

Kiracı kiralananı tahsis gayesine uygun biçimde kullanmakla da yükümlüdür. Örneğin, konut olarak kiralanan bir yerin işyeri olarak kullanılması[49], market olarak kiraya verilen yerin büro haline getirilmesi[50], hastane olarak kiralanan yerin hukuk bürosu olarak kullanılması gibi durumlar, kiracının kiralananı tahsis gayesine aykırı olarak kullanmasına örnek olarak gösterilebilir. Bu durumda yapılan değişikliğin kiralayanın yararına ya da zararına olması, tahsis gayesine aykırılığı ortadan kaldırmaz.[51]
Kiracının kiralananı kullanma yetkisi bir yükümlülük değil, kiracının hakkı olarak düzenlenmiştir. Bu bakımdan kural olarak kiracı kira bedelini ödemeye devam ettiği sürece kiralananı kullanma mecburiyeti bulunmamaktadır. Ancak somut olayın özelliklerine göre, kiracının kiralananı kullanmamasının akde aykırılık teşkil etmesi de mümkün olabilir. Özellikle belirli bir işin yapılmasına özgülenmiş ve buna uygun olarak tasarlanmış işyerlerinin uzun süre kullanılmaması halinde akde ve tahsis amacına aykırılıktan söz edilebilir.[52]

Kiracının kiralananda birlikte kalacağı kimseler sözleşmede açıkça gösterilmiş olabilir. Bunun dışında, kira akdinde sayılmayan kişilerin kiralananda oturması kiralananın tahsis gayesine ve akde aykırılık teşkil eder.[53] Ancak burada Türk toplumunun örf ve adetlerini tamamen göz ardı etmek doğru olmayacağı için, Yargıtay bu konuya duyarlı biçimde yaklaşmakta ve iyiniyet ve dürüstlük kuralı çerçevesinde olayları ele almaktadır.[54]

Kiracının, Borçlar Kanunu’nun 256. maddesinde sayılan borçlarından bir diğeri de aynı binada oturanlara karşı icap eden vazifeleri yerine getirme borcudur. Kanun icap eden vazifelerin neler olduğunu açıklamamış olmakla birlikte, burada esas itibariyle sözü edilen Medeni Kanun’un 737. maddesinde belirtilen komşuluk ödevlerine uymak, binada yaşayanlara zarar ve rahatsızlık verecek davranışlardan kaçınmaktır. Arpacı’ya göre “icap eden vazifelerin” neler olduğu araştırılırken, MK.737’nin yanısıra, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18/1. maddesinden, MK.2’deki dürüstlük kuralından ve kat mülkiyetine tabi olan yerlerde yönetim planından da faydalanmak gerekir.[55] Yargıtay kararları uyarınca, kiracının kiralayana hakaret etmesi[56], kiralananda köpek beslemek suretiyle diğer kiracıların istirahat ve huzuru ve hareket serbestisini ihlal etmesi[57], kiralananda devamlı içki içip gürültü yapması[58], kiralayanın kızını bıçaklaması[59], kiralananda tavuk beslemesi[60], kiralayanın kızını sevdiğini ve kaçıracağını söylemesi[61] gibi durumlar kiracının aynı binada oturanlara karşı olan yükümlülüklerini ihlal ettiği haller olarak karşımıza çıkmaktadır. 

“Bina dahilinde oturanlar” kavramına aynı binada oturan kiralayan, kiralayanın aynı binada oturan diğer kiracıları ve apartmandaki diğer malikler ile kiracılar ve apartmanda oturan diğer tüm kimseler girer. Nitekim kanun, bina dahilinde oturanlar derken hiçbir ayırım yapmamıştır. Diğer yandan, kiracının aynı binada oturan kiralayan ve onun diğer kiracılarına karşı saygılı davranma borcunu yerine getirmesi, kiralayanın çıkarı icabı olduğu gibi, kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda kiracının bu borcuna aykırı davranması halinde kat maliki yani kiralayan da Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca müteselsilen sorumlu kılınmış olduğundan, kiracının aynı binada oturan diğer komşulara karşı bu borcunu yerine getirmesi de kiralayanın çıkarlarını yakından ilgilendirir.[62] Öte yandan, Yargıtay, kiralayanın kiracı ile aynı binada oturmaması halinde dahi, kiracının kiralanana karşı icap eden vazifelerini yerine getirmemesinin, kiracının kiralananı özenle kullanma borcunu aykırılık teşkil edeceğini kabul etmektedir.[63]
Kiralayanın BK. 256/2 maddesi uyarınca, kiracının özen borcuna ve kiralananın tahsis gayesine aykırı davranması ve aynı binada oturanlara karşı vazifelerini yerine getirmemesi halinde sözleşmeyi feshedebilmesi için öncelikle kiracıya ihtarda bulunması şarttır. İhtar herhangi bir şekle tabi olmayıp sözlü olarak da yapılması mümkündür.[64] Ancak ispat kolaylığı bakımından ihtarın yazılı olarak yapılması daha uygundur. Uygulamada da ihtarın daha ziyade noter kanalıyla yapıldığı görülmektedir. İhtarda akde aykırı davranışın ne olduğu açıkça belirtilmeli ve akde aykırılığın giderilmemesi halinde sözleşmenin feshedileceği bildirilmelidir. Öte yandan her ne kadar kanunda ihtarda belirli bir süre tayini gerekliliğinden söz edilmemişse de, BK. 106. maddedeki genel hükümler doğrultusunda, akde aykırılığın giderilmesi için uygun bir mehil tayininin ve verilen bu mehil içerisinde akde aykırılığın giderilmesini istemenin gerekli olduğu gerek doktrin gerekse Yargıtayca savunulmaktadır.[65] Bununla birlikte, Yargıtay’ın ihtarnamede süre tayin edilmemiş olsa dahi, ihtarnamenin hukuki sonuç doğuracağını kabul eden kararları da mevcuttur.[66] BK. 256/2 gereğince sözleşmenin feshedilebilmesi için, kiracının verilen süreye rağmen akde aykırılığı gidermemiş olması icap eder. Kiracı, sürenin geçmesinden sonra akde aykırılığı gidermiş olsa dahi, kiralayan süre içerisinde aykırılık giderilmediğinden akdi fesih hakkına sahiptir. Bununla birlikte, kiracı verilen süre içerisinde aykırılığı gidermişse, kiralayan artık akde aykırılık nedeniyle sözleşmeyi feshedemez. 

Diğer taraftan, BK. 107. maddede sayılan hallerde mehil tayinine gerek bulunmamaktadır. Ayrıca, kiralananın açıktan açığa fena kullanıldığı hallerde de herhangi bir süre tayini ya da ihtara gerek olmayıp, kiralayan kira sözleşmesini derhal feshedebilir. Kira sözleşmesini açıktan açığa fena kullanma hallerine örnek olarak kiracının kiralayana hakaret etmesi, kiralananda kasten ya da dikkatsizlik sonucu yangına ya da yangın tehlikesine neden olması, kiralananda fuhuş yapılması ve kumar oynatılması gösterilebilir. Bununla birlikte belirli bir süre içerisinde giderilmesi mümkün olan olgu ve hasarlar kiralananı açıktan açığa kötüye kullanma olarak nitelendirilemez.[67]

Burada üzerinde durulması gerekli bir nokta da, kiralananın uzun süre sessiz kalmak suretiyle kiralananın kullanım biçimine zımni olarak muvafakat etmesi durumunda, sonradan kira sözleşmesini feshedemeyeceğidir.[68] Kiralayanın kiralanın kullanılış tarzına muvafakat ettiğinin tanıkla da ispatı mümkündür.[69]

Her ne kadar, uygulamada hemen her zaman BK. 256/2 maddesinde öngörülen fesih hakkının kullanımı için dava açılsa da, kanaatimizce BK. 256/2 maddesi sözleşmenin feshinden söz ettiğinden, kiralayanın kiracıya yönelteceği tek taraflı irade beyanı ile sözleşmeyi feshedebilmesi gerekir. Bunun için tahliye davası açılması şart olmamalıdır[70]. Ancak uygulamada açılan davaların tahliye davası adıyla anıldığı ve akde aykırılık olgusunun kabul edildiği durumlarda da sözleşmenin feshinin tespitine değil, kiralananın tahliyesine karar verildiği görülmektedir. 

E. Borçlar Kanunu, Madde 260/1 Uyarınca Kira Akdinin Kiralayan Tarafından Feshi: 

Borçlar Kanunu’nun 260/1 maddesi şu şekildedir: “Kiracı kira müddetinin hitamından evvel muacceliyet kesp eden kiraları tediye etmemiş bulunursa, kiralayan altı ay veya daha fazla müddetli kiralarda otuz günlük ve daha az müddetli kiralarda altı günlük bir mehil tayin ederek birikmiş olan kira bu müddet zarfında verilmediği takdirde mehlin hitamında akdi feshedeceğini kiracıya ihtar edebilir.” 

6570 sayılı Kanun’un 7/e maddesi uyarınca kira bedellerini vaktinde ödememeleri nedeniyle bir sene içerisinde iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine kira müddetinin bitiminde tahliye davası açılabileceği öngörülmüştür. Ancak 6570 sayılı Kanun’un anılan maddesi, Borçlar Kanunu’nun 260/1 hükmünün, 6570 sayılı Kanununa tabi taşınmazlar açısından da uygulanabilmesine engel teşkil etmez. Zira her iki hükmün uygulama alanları birbirinden farklıdır.[71] BK. 260/1 uyarınca kira parasını ödemede temerrüde düşen kiracı ihtanamede belirtilen süre içerisinde kira borcunu öderse, artık kiralayanın kira akdini feshedebilme imkanı kalmaz. Ancak 6570 sayılı Kanun’un 7/e hükmü; bir sene içerisinde iki defa kira bedelini ödemeyen ve bu nedenle kendisine yazılı ihtarname gönderilen kiracı aleyhine kiralayanın, kiracı ihtarnamede belirtilen süre içerisinde kira borcunu ödese dahi yine de tahliye davası açabilmesine imkan vermek ve böylelikle kiracıların kirayı zamanında ödemeyerek kiralananı zor durumda bırakmasına engel olabilmek amacıyla getirilmiştir.[72] 6570 sayılı Kanun her ne kadar genel itibariyle kiracıyı koruyucu hükümler getiren bir kanun ise de hiçbir Kanun borcunu ödemeyen ve sözleşmeye aykırı davranan tarafı himaye etmez. Netice olarak, kiracının kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi halinde, kira akdinin BK. 260/1 maddesine göre sona erdirilmesi imkanı, 6570 sayılı Kanuna tabi taşınmazlara ilişkin kira ilişkilerinde dahi uygulama alanı bulur. [73]

BK. 260/1 maddesi uyarınca kira sözleşmesinin kiralayan tarafından feshedilebilmesi için öncelikle kira bedeli muaccel hale gelmiş ve kiracının muaccel hale gelmiş kira bedelini ödememiş olması gerekir. Kiracı kiralayan kiralananı kullanmaya hazır halde bulundurduğu sürece kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu açıdan kiracının kiralananı kullanmaması onu kira bedelini ödeme borcundan kurtarmaz. Ancak kiracının kira ilişkisini devam ettirmesi kendisi için tahammül edilmez hale gelmişse kiracı, BK. 252/3 maddesinin BK. 264. maddeye yaptığı atıfla belirli şartlar dahilinde kira akdini sona erdirmek hakkını haizdir. 

Kira bedelinin ödenme zamanı konusunda öncelikle taraflar arasındaki anlaşmaya bakılır. Bu anlaşma açık olabileceği gibi, kiracının kira bedelini hep belirli zamanlarda ödemesi ve kiralayanın da itiraz etmeksizin kira bedellerini kabul etmesi halinde olduğu gibi zımni bir anlaşma da olabilir. Eğer taraflar arasında açık ya da örtülü herhangi bir anlaşma yoksa o takdirde mahalli adete bakılır. Kira bedelini ödeme zamanının mahalli adete göre de tespit edilmemesi halinde ödeme zamanının tespitinde, kira süresinin altı ay veya bir sene olduğu durumlarda kira bedelinin her altı ayın bitiminde, daha az süreli olduğu durumlarda ise her ayın bitiminde ödeneceğine ilişkin BK. 257/2 hükmünün uygulanması gerekir. Öte yandan kira bedelinin ödenme zamanının, kiracı ve kiralayanın sonradan yapacakları açık ya da zımni bir anlaşmayla değiştirilmesi de mümkündür. Yargıtay!a göre, her yılın başında ödenmesi gereken kiranın sürekli biçimde her ay başında ödenmesi halinde ödenme zamanının zımnen değiştirilmiş sayılacağını kabul etmek gerekirken[74], her ay peşin ödenmesi gereken kiranın sonradan değişik değişik zamanlarda ödenmesi ödenme zamanının zımnen değiştirildiği anlamına gelmez.[75]

Kira bedelinin ödenme yeri konusunda da yine öncelikle taraflar arasındaki açık ya da örtülü anlaşmaya bakmak gerekir. Bu konuda açık ya da örtülü herhangi bir düzenleme yoksa, kira bedelinin belli bir miktar para olarak kararlaştırılmış olduğu hallerde, kira ücretinin BK. 73/1 maddesi uyarınca alacaklının ikametgahında ödenmesi gereklidir. Öte yandan uygulamada, kira bedelinin daha ziyade kiralayanın banka hesabına yatırıldığı görülmektedir. Şunu da belirtmek gerekir ki, kiralayanın kira bedelini almaması halinde kiracının tevdi mahalli tayin ettirip kira parasını oraya yatırması gerekir, aksi halde kira bedelini ödeme borcunu yerine getirmiş sayılmaz. 

Kira bedelinin kiralayana eksiksiz olarak ödenmesi şarttır. Aksi takdirde kiracı kira ödeme borcunu yerine getirmiş sayılmaz. Yargıtay, tarafların kira sözleşmesiyle kararlaştırdıkları artış oranına uygun olarak ödeme yapılmaması halinde, BK.260 hükmünün uygulama alanı bulabileceğini kabul etmektedir.[76] Bununla birlikte, bu durumda kira parasının artırımı için öngörülmüş oranın yeterince açık olması şarttır.[77] Diğer taraftan kira tespiti için dava açılması, kiracının uyuşmazlık konusu olmayan kira bedelini ödeme borcunu ortadan kaldırmayıp, kiracı temerrüde düşmek istemiyorsa, ihtilafsız olan kısmı ödemek zorundadır. Ancak tespiti istenen kira farkının muaccel hale gelmesi için kira tespit kararının kesinleşmesi icap eder. Yargıtay, kira sözleşmelerine konulan ve kiranın belli bir zamanda ödenmemesi durumunda dönem sonuna kadarki tüm kira bedellerinin muacceliyet kesbedeceğine ilişkin sözleşme kayıtlarını da geçerli saymakta ve muacceliyet kesbeden kira bedellerinin ödenmemesini temerrüde esas kabul etmektedir.[78]

Burada önemle üzerinde durulması gerekli noktalardan biri de elektrik, su, aydınlatma ve temizlik giderleri, kapıcı parası gibi yan giderlerin kiracı tarafından ödeneceği kira sözleşmesinde kararlaştırılmış olsa dahi, bu yan giderlerin ödenmemesi halinde kiralayanın tahliye davası açma olanağı bulunmamaktadır. Zira Yargıtay bu paraların kira bedeli kapsamına girmeyeceğini ve kiracının ikinci derecedeki borçlarından dolayı da kira akdinin feshedilemeyeceği esasını kabul etmektedir.[79] Bununla birlikte, Yargıtay taraflar arasında belli ve muayyen olan yakıt parasının kira bedelinden sayıldığını ve temerrüde esas teşkil edeceğini benimsemiştir.[80] 6570 sayılı Kanun’un 5. maddesi “Kaloriferli gayrimenkullerde mahrukat fiyatlarındaki değişikliklerin kira bedellerine inikası nispeti hükümetçe tespit ve ilan olunur” hükmünü taşımakta olup, yakıt parasının ödenmemesinin temerrüde esas teşkil etmesinin kanuni dayanağının 6570 sayılı kanunun anılan hükmü olduğu ileri sürülmektedir.[81] Ancak sözleşmede yakıt parasının kimin tarafından ödeneceğinin açıkça belirtilmemiş olduğu durumlarda, 6570 sayılı Kanun’un 5. maddesi uyarınca yakıt parasının kira ücretine dahil kabul edilmesi gerekeceğinden, yakıt parasının ödenmemesinin kiralayana kira sözleşmesini fesih hakkı vermeyeceği kabul edilmelidir. 

Kiralayan muaccel hale gelen kira parasını ödemeyen kiracıya ihtarname çekerek bir süre belirlemeli ve bu süre içerisinde ödemenin yapılmaması halinde kira akdinin feshedileceğini kiracıya bildirmelidir. Yargıtay’ın kökleşmiş içtihatları uyarınca, kiracıya gönderilecek ihtarnamede ödenmeyen kira bedellerin hangi aylara ait olduğunun ve tutarlarının, bu bedellerin ödenmesi için verilen sürenin ve bu süre içerisinde kira bedelleri ödenmediği takdirde akdin feshedileceğinin belirtilmesi zorunludur. Yapılacak ihtarın geçerliliği herhangi bir şekil şartına bağlı olmamakla birlikte hem ispat kolaylığı sağlamak için hem de 6570 sayılı Kanun’un 7/e maddesinin ileride uygulanabileceği öngörülerek ihtarnamenin yazılı yapılmasında fayda vardır. İhtarnamede gösterilecek süre, BK. 260/1 maddesi uyarınca altı ay ya da daha uzun süreli kiralarda otuz gün, altı aydan kısa süreli kiralarda ise altı gündür. Belirsiz süreli kiralarda ise ihtarnamede gösterilecek sürenin BK. 262 hükmü göz önünde bulundurulmak suretiyle tespiti gerektiği kabul edilmektedir.[82] BK. 260/3 maddesi uyarınca süre verilmeksizin akdin derhal feshedilebileceğine ilişkin sözleşme kayıtları geçersiz olduğu gibi, kanunda belirtilen sürelerin sözleşmeyle kısaltılması da mümkün değildir. Ancak sözleşmeyle daha uzun süreler öngörülmesine engel bulunmamaktadır. 

Kiralayanların birden fazla olması halinde, tüm kiralayanların hep birlikte ihtarname göndermesi ve kiracı temerrüde düştüğü takdirde tahliye davasının tüm kiralayanlar tarafından birlikte açılması gerekmektedir.[83] Aynı şekilde kiracı sayısı birden fazla ise, ihtarnamenin tüm kiracılara gönderilmesi ve tahliye davasında da tüm kiracıların hasım olarak gösterilmesi zorunludur. BK. 260/1 maddesi uyarınca ihtar çekme ve tahliye davası açma hakkına sahip olan kişi kiralayandır. Kiralayan durumunda olmayan malik ya da paydaş veya kiralananı sonradan iktisap eden yeni malikin dava açabilmesi için öncelikle kiracıya ihtar göndererek malik olduğunu ve bundan böyle kira bedellerinin kendisine ödenmesi gerektiğini bildirmesi, kira bedelinin yine de ödenmemesi halinde 260/1 maddesi uyarınca süreli ihtar göndererek kira bedelinin verilen sürede ödenmemesi halinde akdin feshedileceğini bildirmesi gerekir.[84] Müşterek malik, kira bedelinden payına düşen kısmın ödenmemsi halinde kendi payı için kiracıya tek başına ihtarname gönderebilir ve dava açabilir. 

BK. 260/1 uyarınca, ihtarnamenin gönderilmesinden sonra kiracı ihtarnamede verilen süre içerisinde ödenmeyen kira bedelini öderse, kiralayan artık temerrüt nedeniyle akdin feshini talep edemez. Kira bedelinin verilen süre içerisinde ödenmemesi halinde ise, kiralayan tek taraflı olarak kiracıya yöneltebileceği bir irade beyanıyla akdi feshetmek hakkına sahiptir. Bununla birlikte, uygulamada hemen her zaman kiralananın boşaltılmasını temin için mahkemede dava açıldığı ve kiralananın tahliyesinin talep edildiği gözlemlenmektedir. Kiralayanın fesih hakkını kullanabilmesi için ya da tahliye davası açılabilmesi için kanunda herhangi bir süre öngörülmüş değildir. Ancak ihtarnamenin gönderilmesinden çok uzun bir zaman sonra dava açılmasının objektif iyi niyet kuralına aykırılık teşkil edeceği savunulmaktadır.[85]

Uygulamada çoğunlukla, ihtarname yerine kiracıya icra memurluğu kanalıyla ödeme emri gönderildiği ve bu ödeme emrinde kiracıya ödeme emrine itiraz etmek için 7, kira bedelinin ödemek içinse 30 gün süre verildiği görülmektedir. İcra İflas Kanunu’nun 269/b maddesinin 4. fıkrası uyarınca, ihbarlı ödeme emirleri genel hükümlere göre mahkemede dava açıldığı takdirde BK. 260 maddesinde yazılı ihtar yerine geçer. Bu bakımından ihtar yerine kiracıya İİK. 269 vd. maddeleri uyarınca ihbarlı ödeme emri göndermek de mümkün bulunmaktadır. 

F. Borçlar Kanunu, Madde 261 Uyarınca Kira Akdinin Kiralayan Tarafından Feshi:

Borçlar Kanunu’nun 261. maddesi uyarınca “Kiracı iflas eder ve birikmiş ve işleyecek kiralar için münasip bir müddet zarfında teminat da verilmezse kiralayan, kirayı feshe salahiyettardır.”

BK 261. maddede yer alan bu hükmün tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde uygulanan BK. madde 82’ye çok benzemektedir. Borçlar Kanunu’nun bu hükmü uyarınca kiracı iflas eder ve o zamanda kadar birikmiş olan ve kira müddeti sonuna kadar işleyecek kira bedellerinin ödenmesi için teminat da göstermezse, kiralayan kira akdini tek taraflı olarak feshetme hakkına sahiptir. Bu hükmün uygulanabilmesi için öncelikle kiracı hakkında iflas kararı verilmiş olması lazımdır[86]; kiracının mallarının haczedilmiş ve sattırılmış olması bu hüküm uygulanmasına olanak vermez. 

Kiracının iflasına karar verilmesi üzerine, kiralayan kiracıya yapacağı süreli ihtarla birikmiş ve işleyecek kiralar için teminat göstermesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya teminat göstermesi için gereken süre konusunda açık bir hüküm olmayıp, kanunda “münasip bir mehil” ifadesi kullanılmıştır. Kiracı tarafından gösterilecek teminatın öncelikle o zamana kadar biriken kira borçlarını ve ayrıca belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresi sonuna dek, belirsiz süreli sözleşmelerde ise BK. 262 hükmü uyarınca kira ilişkisinin sona erdirilebileceği en yakın zamana kadar işleyecek kira bedeli tutarını karşılaması şarttır. Teminat bizzat kiracı tarafından gösterilebileceği gibi, iflas masası ya da kiracı adına bir üçüncü kişi de teminat gösterebilir. Verilen süre içerisinde teminat gösterilmezse, kiralayan sözleşmeyi tek taraflı irade beyanıyla feshetme hakkına sahiptir. Bunun için mahkeme kararına gerek yoktur. Sözleşmenin bu şekilde feshi halinde, kiralayan sözleşmenin süresinden önce sona ermesi nedeniyle kiracıdan herhangi bir tazminat isteyemez. Zira kiracının iflası nedeniyle kiralananın sözleşmeyi sona erdirebilmesi bir zorunluluk olmayıp kiralayana tanınmış bir haktır. Kiralayan isterse bu hakkını kullanmayabilir. Kaldı ki, iflas ya da teminat göstermeme akde aykırılık kapsamında da değerlendirilemez. Ancak kiracı sözleşmede iflas etmesi halinde tazminat ödeyeceğini taahhüt etmiş ya da hileli iflasa sebep olmuşsa kiralayan kiracıdan tazminat talep etme hakkına sahip olabilir. 

Kiracının iflası nedeniyle kiralayanın kira akdini sona erdirebilmesine imkan tanıyan bu hükmün, 6570 sayılı Kanuna tabi kira sözleşmeleri açısından da uygulama olanağının bulunduğu ve bu hükmün 6570 sayılı Kanun ile bağdaşması mümkün olmayan bir sona erme sebebi olmadığı genel olarak kabul görmektedir.[87] Bununla birlikte Feyzioğlu’na göre, “6570 sayılı Kanunun ruhu, kiralayana tahliye yollarını zorunluluk olmadıkça açmamaktır. BK. md. 260’ta bu zorunluluk ortaya çıkmıştır; BK. md. 261’de ise çıkabilecektir. O zaman ise BK. md. 261 yerine kiralayanın BK. 260’tan yararlanmasına yine bir engel olmayacaktır. Bu nedenlerle BK. md. 261’in 6570 sayılı Kanunun uygulama alanı içinde kalan gayrimenkul kiralarında da uygulanmasına cevaz vermek, kanun koyucunun amacını aşan bir yorum tarzı sayılabilir.”[88] Kiracının ölümü halinde dahi kiralayana kira sözleşmesini sona erdirme olanağı tanımayan 6570 sayılı Kanun’un 13 maddesi hükmü göz önünde bulundurulduğunda, kiracının iflası halinde kiralayana böyle bir imkan tanımanın gerçekten de 6570 sayılı Kanun’un ruhu ile bağdaşmadığı düşünülebilir. 

G. Borçlar Kanunu, Madde 262 Uyarınca Kira Akdinin Taraflarca Feshi: 

“Kira için ne sarih ne de zımni bir müddet tayin edilmemiş olursa, gerek kiracı gerek kiralayan, ihbar suretiyle akdi feshedebilir.

Akitte hilafına bir hüküm tayin edilmemiş ise, iki taraftan her biri aşağıdaki kaideler dairesinde feshi ihbar edebilir: 

1- Mefruş olmayan apartmanlar, yazıhane, tezgah, dükkan, mağaza, mahzen, samanlık, ahır ve bu gibi mahaller ancak mahalli adetince muayyen en yakın vakit için ve böyle bir adetin fıkdanı halinde altı aylık bir müddetin hitamı için ve her iki halde üç ay evvel yapılması lazım gelen bir ihbar ile,

2- Mefruş apartmanlar yahut müstakil odalar yahut süknaya mahsus mefruşat ancak bir aylık müddetin hitamı için ve iki hafta evvel yapılması lazım gelen bir ihbar ile,

3- Diğer menkul şeyler her istenilen zaman için ve üç gün evvel yapılması lazım gelen bir ihbar ile.”

Borçlar Kanunu’nun yukarıda belirtilen maddesi uyarınca, Borçlar Kanunu’nun adi kiraya ilişkin hükümlerine tabi kira belirsiz süreli kira akitlerinin yukarıda belirtilen sürelere uymak kaydı ile sona erdirilmesi mümkündür. BK. 262. madde ile kira ilişkisini sona erdirme hakkı hem kiralayana hem de kiracıya tanınmıştır. Ancak kiracıyı koruma amacı güden 6570 sayılı Yasa, kira akdinin kiralayana tarafından sona erdirilmesini belirli koşulların varlığı şartına bağlamıştır. Bu nedenle 6570 sayılı kanuna tabi taşınmazlara ilişkin kira akitlerinin BK. 262. maddesine göre kiralayan tarafından feshi mümkün bulunmamaktadır. Bununla birlikte, 6570 sayılı Kanuna tabi belirsiz süreli kira akitlerinin kiracı tarafından BK. 262. uyarınca sona erdirilmesi mümkündür. 6570 sayılı Kanunun 11. maddesine göre “Kiracı kira müddetinin bitmesinden en az on beş gün evvel mecuru tahliye edeceğini yazı ile bildirmediği takdirde sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzatılmış sayılır.” Bu madde uyarınca, kira akdi başlangıçta belirli bir süre için yapılmış olup da bu sürenin dolmasından sonra kira ilişkisi devam ettirilirse, kira akdi belirsiz süreli sayılmaz ve birer yıllık dönemler halinde yenilenmeye devam eder. Ancak kira sözleşmesinin başlangıçtan itibaren belirsiz süreli olarak yapılmış olması durumunda, 6570 sayılı Kanunda kira akdinin sona erdirilmesine ilişkin özel bir düzenleme mevcut değildir.[89] Bu durumda BK. 262 maddesinin 6570 sayılı Kanuna tabi kira akitlerinin kiracı tarafından sona erdirilmesinde uygulanması gerektiği kabul edilmelidir.[90]

Diğer taraftan, 6570 sayılı Kanuna tabi belirsiz süreli kira akitlerinin kiralayan tarafından sebep gösterilmeksizin, yalnızca feshi ihbar ile sona erdirilmesi mümkün değil ise de, bu durumda da kiranın sona erme tarihinin belirlenebilmesi açısından BK. 262 maddesine başvurmak gereklidir. Buna göre kiranın sona erme tarihi BK. 262 hükmüne göre belirlenecek ancak kira akdinin feshi ve kiracının tahliyesine karar verebilmek için 6570 sayılı Kanun’un 7. maddesinin kira sözleşmesinin bitiminde kiracının kiralanandan tahliyesine imkan veren b, c ve ç fıkralarında öngörülen hallerin gerçekleşmiş olması aranacaktır.[91] 6570 sayılı Kanunun 7. maddesinde yer alan diğer tahliye sebepleri için kira süresinin bitimini beklemeye gerek olmadığından, bu sebeplerin varlığı halinde BK.262 maddesine başvurma lüzumu bulunmamaktadır. 

Buna göre, 6570 sayılı Kanuna tabi döşeli olmayan apartmanlar, yazıhane, tezgah, dükkan, mağaza ve benzer yerlere ilişkin belirsiz süreli kira sözleşmelerinin 6570 sayılı Kanun’un 7/b-c-ç maddelerinde öngörülen sebeplerle kiralayan tarafından sona erdirilebilmesi için; kiralayan tarafından mahalli adetlere göre tespit edilen en yakın zaman veya böyle bir adetin bulunmaması halinde sözleşmenin başlangıcından itibaren hesap edilecek altı aylık bir dönemin sonu için üç ay öncesinden feshi ihbarda bulunmak gerekir. Döşeli apartmanlar ya da müstakil odalar için ise fesih bildirimi, sözleşmenin başlangıcından itibaren hesap edilecek bir aylık dönemlerin sonu için en az iki hafta öncesinden yapılmalıdır. Bununla birlikte altı aylık veya bir aylık dönemlerin hesap edilebilmesi için kira süresinin başlangıcının bilinmesi gerektiği Yargıtayca kabul edilmektedir.[92] Burada belirtilen süreler, kiracı tarafından akdin feshedilmesi halinde de aynen geçerlidir. 

H. Borçlar Kanunu, Madde 264 Uyarınca Kira Akdinin Mühim Sebeplerden Dolayı Feshi:

Borçlar Kanunu’nun 264 maddesine göre:

“Muayyen bir müddetle aktedilen gayrimenkul kirasında, mucibi akdin icrasını tahammül edilmez bir hale getiren sebepler hudusunda, iki taraftan herbiri, diğerine tam bir tazminat vermek ve kanuni mehillere riayet etmek şartıyla ve kira müddetinin hitamından evvel feshi ihbar edebilir. 

Kira bir sene veya daha uzun müddet için aktedilmiş ise, kiralayan veya kiracıya verilecek tazminat altı aylık kira bedelinden az olamaz. 

Kiracı kendisine tazminat verilmedikçe kiralananı terke icbar olunamaz.” 

Bu hüküm uyarınca hem kiracı hem de kiralayanın belirli şartların gerçekleşmesi halinde kira sözleşmesini fesih hakkı bulunmaktadır. Bu şartlardan ilki, kiralananın bir taşınmaz olmasıdır. İkinci olarak kanun, kira sözleşmesinin belirli süreli olması koşulunu aramıştır. Zira kanun koyucu tarafından belirsiz süreli kira sözleşmelerinin BK. 262 uyarınca sona erdirilebilmesi olanağının mevcut olduğu düşünülmüştür. Son olarak kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren haklı ve önemli sebeplerin ortaya çıkmış olması lazımdır. Kanunda önemli nedenlerin ne olabileceğine ilişkin bir açıklık yoktur. Sözleşmenin kurulması anında tarafların sözleşmeye temel olarak kabul ettikleri şahsi ya da maddi şartlarla ilgili nedenlerin önemli sebep olarak değerlendirilebileceği ve önemli sebeplerin bunları ileri süren bakımından sözleşmenin devamının çekilmez hale geldiği iyi niyet kuralları uyarınca kabul edilebilecek sebepler olması gerektiği düşünülmektedir.[93] Ancak bu sebeplerin ortaya çıkabileceği önceden öngörülebilecek idi ise veya bunların ortaya çıkmasında o sebebe dayanan tarafın bizzat kusuru varsa, BK. 264 hükmüne dayanılamaz. Önemli sebeplere örnek olarak önceden öngörülemeyecek şekilde memurun başka bir bölgeye sürülmesi, kiracı ile kiralayan arasında giderilmesi imkansız bir düşmanlığın doğması, birlikte konut kiralayanlardan birinin ölümü, kiracının çocuğunun kiralananda intihar etmiş olması,[94] nedeniyle o yerde oturmanın kendisi için çekilmez olması gibi sebepler gösterilebilir.[95] Bununla birlikte kira bedelinin çok yüksek ya da çok düşük olması durumunda kira bedelinin günün koşullarına uyarlanması için uyarlama davası veya kira tespit davası açma imkanı mevcut bulunduğu için, bu durumda akdin icrasını çekilmez hale getiren sebeplerden söz edilemez.[96]

Önemli sebebin ortaya çıkması ile birlikte bu sebebe dayanan tarafın BK. 262’deki feshi ihbar sürelerine uymak ve diğer tarafa tam bir tazminat vermek suretiyle sözleşmeyi ileriye etkili olarak feshedebilmesi imkanı mevcuttur. BK 262’deki dönem sonlarını hesap etmeye gerek olmayıp, döşeli olmayan apartmanlar, yazıhane, tezgah, dükkan, mağaza ve benzer yerlere ilişkin kiralarda üç ay, döşeli apartmanlar ve müstakil odalara ilişkin kiralarda ise en az iki hafta öncesinden haber vermek koşuluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesi mümkündür. Sözleşmeyi fesheden tarafın diğer tarafa vereceği tazminatın tutarı bir sene veya daha uzun süreli kiralarda asgari altı aylık kira bedeline eşittir. Ancak belirtilen tazmnat tutarı asgari tutar olup esas olarak diğer tarafın tüm müspet zararının karşılanması gerekir. 

BK. 252/3 maddesinin BK. 264. maddeye yaptığı atıfla, önemli sebeplerin varlığı nedeniyle kiralananı kullanmanın kiracı tarafından mümkün olmaması halinde kiracı ya da kiralayan BK.264 maddesindeki koşullara uymak şartıyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. 

6570 sayılı Kanuna tabi kira sözleşmelerinde BK. 264’ün uygulanıp uygulanamayacağı tartışmalı olmakla birlikte[97], çoğunluk BK. 264’ün 6570 sayılı kanuna tabi kira akitlerine de uygulanabileceği görüşündedir. Sungurbey’e göre “İlişiği çekilmez kılan önemli nedenler yüzünden evlilik bağına bile son verilebilmesini tanıyan bir hukuk sisteminde, gene böyle bir neden yüzünden kira ilişiğine son verilemeyeceği savunulamaz.”[98] Bununla birlikte, BK 264’ün kanunun ifadesi karşısında ancak belirli süreli kiralara uygulanacağı, nitekim belirsiz süreli kiraların BK 262 uyarınca sona erdirilebileceği belirtilmektedir. Ancak 6570 sayılı Kanuna tabi belirsiz süreli kiralarda BK. 262’ye göre sözleşmeyi sona erdirmek ancak kiracı açısından mümkün olup, kiralayan açısından böyle bir imkan tanınmamıştır. Bu nedenle, belirli süreli kira sözleşmelerinde BK 264 hükmü gereğince kiralayana önemli nedenlerle sözleşmeyi feshetme hakkı tanınırken, belirsiz süreli kiralarda böyle bir hakkın kiralayana tanınmaması çelişki yaratır. Bu nedenle kanaatimizce 6570 sayılı kanuna tabi belirsiz süreli kiralarda da BK. 264 hükmünün kıyasen uygulanması doğru olur.

alıntıdır.

 

Yorum Yaz
Arkadaşların Burada !
Arkadaşların Burada !